長江商報消息 ●長江商報記者 江楚雅

“保價至交付，降價無理由退房�！毖肫蟊＠�發展（600048.SH ）打響“保價第一槍”。

近日，央企保利發展旗下多個城市項目公布了“保價計劃”，具體內容為若同類房屋在后期網簽銷售折扣低于買方現有折扣，或有額外贈送物業費、車位、家裝包等任何形式的變相優惠，可無理由退房。

保利發展這一舉措迅速引發行業廣泛關注。保利發展的保價計劃旨在穩定市場預期，增強購房者信心，減少購房者因價格波動帶來的風險。其保價計劃在多個城市的部分項目中同步推進，但各項目的具體保價措施和期限會有所不同。如果營銷去化效果較好，可能會有其他房企效仿。

保利發展率先推出“保價計劃”的底氣，來自自身經營穩健發展。2023年，保利發展實現了3468億元營業收入，增速位居TOP10房企第一；期末現金儲備達到1480億元，現金水平行業最高。

公告顯示，上半年保利發展實現簽約金額1733.36億元，穩居行業第一；實現簽約面積954.25萬平米。2024年1—8月，其實現2208億元銷售金額，市場排名保持行業第一。

去庫存、保交樓仍然是保利發展未來的核心工作。上半年，公司交付7.3萬套，實現營業總收入1392億元，同比增長1.6%；公司毛利率16.0%，與2023年全年水平保持一致。

打響“保價”第一槍

央企保利發展旗下多個城市項目近日公布了“保價計劃”，如溫州保利的“保利·天珺”項目宣布，“若天珺項目同類房屋（僅住宅）在后期網簽銷售折扣低于買方現有折扣（較備案價），或有額外贈送物業費、車位、家裝包等任何形式的變相優惠，可無理由退房（房款利息不計）”。

據了解，類似的承諾在西安保利、四川保利、濟南保利、成都保利、廣東保利的部分項目中亦有同步推進，如西安保利推出“買貴可享無憂換；以舊換新，最高立省10萬元”、四川保利旗下20余個在售項目全線參與推出的“保價到明年，無憂購好房，以高換低，買貴‘兜底’”等保價方案。

長江商報記者注意到，此前，保利發展項目銷售降價的情況在多個城市都有發生，引發業主和購房者的不滿。2023年，佛山市三水區保利御江南曾被網友反映大幅降價。該項目2021年曾賣到9000到10000元一平方米的價格，而到了2023年，某第三方平臺統計數據顯示其前三季度成交均價為6110元/平方米。同年11月，四川省網上群眾工作平臺有網友投訴成都東部新區保利中糧湖光錦云項目“惡意降價擾亂市場”，項目拿證價格1.5萬元—1.7萬元，后來以9000元均價銷售，降幅達到40%以上。

2024年5月，問政四川上出現投訴，稱成都市的保利怡心和頌樓盤以抵賬房促銷為由大幅減價，達七折，前期購入業主損失達數十萬元；人民網領導留言板上有投訴稱重慶市江北區保利閱江臺不到一個月時間降價14萬元，還有投訴稱西安市高新區的保利云谷天匯清盤砸價銷售，引發業主不滿。

保利發展在多個城市的項目出現了不同程度的降價情況，這主要是為了應對市場壓力、去庫存以及回籠資金等。

業內認為，如今，“保價”是保利促銷計劃的一部分，也是營銷手段，有助于促進商品房去化，打消購房者對房價下降的顧慮，穩定房價預期，傳遞行業發展信心。如果營銷去化效果較好，可能會有其他房企效仿，但也考驗房企對市場走勢的把握能力和產品力。

值得關注的是，保利發布“保價計劃”時機正逢中共中央政治局會議首提“要促進房地產市場止跌回穩”。9月26日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作。會議中針對房地產的部分重點提到，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。

業內認為，保利作為房地產的龍頭企業，在目前商品房銷售排行榜上排第一，在貫徹中共中央政治局會議精神上有帶頭作用。

銷售居首財務穩健

作為央企老大哥，在房地產銷售持續低迷的當下，保利發展銷售勢頭依舊強勁。上半年，公司實現簽約金額1733.36億元，同比減少26.81%，實現簽約面積954.25萬平方米，銷售金額居行業第一。1—8月，其實現2208億元銷售金額，市場排名保持行業第一。

同時，其市場占有率不斷提升，較2023年底提升0.06個百分點至3.68%。具體到上半年的38個核心城市中，保利發展有32個城市市占率排名前五，11個城市市占率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8個城市占有率突破15%。

業績方面，上半年，保利發展實現營業總收入1392億元，同比增長1.6%；公司毛利率 16.0%，與2023年全年水平保持一致。

不過，公司凈利潤有所下滑，上半年，其實現歸母凈利潤74.20億元，同比下降39.29%；扣非凈利潤72.30億元，同比下降38.35%。

這是保利發展自2013年以來，首次在上半年度出現歸母凈利潤、歸母扣非凈利潤負增長的情況，同時也是其近5年來上半年度歸母凈利潤首次跌破百億元關口。

對于凈利潤的下滑，保利發展管理層在2024年上半年業績說明會上表示，受到市場下行影響，上半年公司毛利率同比有所降低，同時受結轉權益比下降的影響，歸母凈利潤同比降幅略大于凈利潤降幅。

財務方面，目前，保利發展“三道紅線”指標維持全線綠檔。截至今年6月末，公司扣除預收款的資產負債率為65.67%、凈負債率為66.18%、現金短債比為1.22。

同時，公司融資成本下降，上半年，新增融資的平均成本下降至2.93%；截至6月底，公司有息負債總額3735億元，綜合成本降低至3.31%。

當前市場環境下，回籠現金對房企愈發重要。上半年，公司累計實現回籠金額1466億元，回籠率84.6%。

融資發債方面，9月2日，保利發展發布公告，宣布其向特定對象發行可轉換公司債券的計劃已獲得中國保利集團有限公司的批準。據悉，該公司此次發行總額不超過95億元，募集資金扣除發行費用后，將全部用于上海保利海上瑧悅、北京保利頤璟和煦、佛山保利瑯悅等項目及補充流動資金。

今年以來保利發展加大了發債力度。據同花順iFinD數據，僅今年上半年（截至6月25日），保利發展公開市場債券發行規模就達199億元，遠超2023年全年的109.64億元。8月8日，保利發展獲準發行100億元公司債券，加上此次發行的95億元可轉換公司債券，保利發展年內的發債規模已達394億元。

責編：ZB